DETENIR un ANIMAL en COLLECTIVITE
Bon sens et courtoisie devraient, en théorie, permettre de vivre en bonne intelligence avec ses voisins et les animaux des uns et des autres. Constatant que tel n'est pas le cas, la réglementation tente de définir les obligations de chacun.
Le locataire, en habitat collectif
Le principe général (loi 48-1360 du 01/09/1948; loi 70-598 du 09/07/1970; Cassation 05/06/1969) est d'autoriser les locataires à détenir des animaux, à condition de ne pas causer de dégâts à l'immeuble ou de nuisances au voisinage. Toute clause contraire qui figurerait au contrat et viserait à restreindre cette liberté, serait illégale et réputée non-écrite.
La seule exception concerne les chiens de première catégorie, réputés dangereux ou susceptibles de l'être. La loi (06/01/1999) permet au bailleur d'insérer une clause interdisant au locataire de détenir un tel animal. Cette interdiction ne peut être imposée si elle ne figure pas au bail. Curieusement, les textes actuels ne permettent pas au bailleur d'interdire au locataire de recevoir des visiteurs accompagnés de leur chien de 1ère catégorie.
Précisons que l'appartenance d'un chien à la première catégorie fait référence à des textes de loi précis, nécessitant qu'il soit examiné par un vétérinaire, éventuellement nommé par le tribunal si le litige l'exige. Les chiens de deuxième catégorie ne sont pas concernés et peuvent donc vivre chez le locataire sans que le bailleur puisse s'y opposer.
Quelle que soit son espèce ou sa race, si un animal présente un danger, le maire peut être saisi (code rural L 211-16 III) par le bailleur ou le co-propriétaire, afin que l'ordre public soit rétabli. La décision finale d'intervenir appartient toutefois au maire.
Attention à la possession de plusieurs animaux: leur accumulation est diversement appréciée par les tribunaux...
Le règlement de copropriété de l'immeuble doit être remis au locataire: il doit en effet respecter les articles relatifs aux règles de jouissance de l'immeuble.
Propriétaire, vous donnez à louer un appartement dans un immeuble collectif
Si vous êtes l'heureux propriétaire d'un logement situé dans une co-propriété et que vous le proposez à la location, les clauses du règlement de co-propriété qui viseraient à restreindre la faculté du propriétaire à proposer son local à la location sont régulièrement annulées par les tribunaux.
Ainsi, le locataire qui se verrait interdire la détention d'un animal familier traditionnel (sauf chiens de première catégorie) en raison du règlement de co-propriété, pourrait demander à son propriétaire de solliciter de la copropriété la modification de son règlement intérieur ou d'aller en justice en vue de faire annuler les dispositions du règlement intérieur contraires à la loi. Mais il faut savoir qu'en attendant la décision de justice, le règlement intérieur s'applique, y compris l'article litigieux.
Quelles limites ne pas dépasser ?
Animal de compagnie ou pas, le locataire doit utiliser le local qui est mis à sa disposition en bon père de famille (art 1728 et 1729 du code civil). En particulier, il ne doit pas provoquer de nuisance anormale susceptible d'incommoder les voisins (trouble de jouissance, trouble anormal de voisinage).
Si tel était le cas, le propriétaire serait en droit de signifier à son locataire l'obligation de faire cesser le trouble. En cas de refus ou de persistance, le locataire sera assigné devant le tribunal d'Instance compétent du lieu de résidence, en vue d'obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du logement.
Dans le même temps, la co-propriété est fondée à se retourner contre le propriétaire et pourra demander au tribunal d'obliger le propriétaire à faire cesser le trouble sous peine d'une astreinte financière.
La co-propriété peut également attaquer en justice indifféremment le propriétaire du lot ou son locataire en vue d'obtenir des dommages et intérêts.
Ainsi, un jugement (Cassation) rendu à l'encontre du détenteur de 15 chiens et chats a estimé que le nombre important d'animaux hébergés était au-delà de la norme et de nature à incommoder le voisinage. Le locataire n'a pas pu se retrancher derrière la protection qu'apporte la loi du 9 juillet 1970.
En présence d'un animal dangereux, qu'il appartienne ou pas à la première catégorie des chiens dangereux, le propriétaire peut saisir le Maire de la commune. Celui-ci pourra alors prescrire au gardien de l'animal de prendre les mesures adaptées propres à faire cesser le danger. S'il n'obtempère pas, le Maire pourra prendre un arrêté visant à placer l'animal en fourrière, au frais du gardien de l'animal. Passé un délai de 8 jours, l'animal pourra être euthanasié si le locataire ne présente pas toutes les garanties requises.
Le copropriétaire occupant son bien, dans un immeuble collectif
Le règlement de copropropriété est un document conventionnel et privé, résultat des décisions prises par les copropriétaires. Il est réputé accepté par eux: ses dispositions s'imposent, quelles qu'elles soient (loi 65-557 du 10/07/1965).
Chaque copropriétaire peut demander à un autre copropriétaire le respect du règlement de copropriété. Si le désordre provient d'un locataire, c'est au bailleur ou au propriétaire de le forcer avec succès à respecter les règles de jouissance de l'immeuble qui lui ont été communiquées à la signature du bail.
Selon le libellé retenu, les contraintes peuvent aller au-delà des obligations légales. Pour revenir sur un libellé litigieux, une nouvelle décision collégiale prise en assemblée générale est nécessaire, à moins que le copropriétaire qui s'estime lésé ne préfère ou ne soit contraint d'actionner la voie judiciaire (Cassation 21/06/2006). Les clauses concernées s'appliquent tant qu'elles n'ont pas été déclarées nulles par la justice.
voir également: nuisances sonores